买二手房要交哪些费用

最近,我的一个朋友找我咨询,想让我陪他去买套房子。

之后,我了解他基本的需求和预算,推荐了几个核心板块的老小区,他翻翻白眼,嫌房子破旧说才不要买这种房子,之后我又向他推荐了远郊的新房,他去看后,又觉得太远,所以最后还是决定,折回市区买套二手房。

后来找了一套总价160万的房子,问我:“这个3成首付大概48万的是不是可以考虑?”先不论这套房子的各项条件,单就价格而论,我比了一下她50万的预算,告诉他加一个契税就差不多到预算的顶了,但你还有大概1.5%的中介费、1%的增值税、还有赎楼费…

他越听越崩溃…然后弱弱的问我,买到一套二手房我到底要花多少钱?

买房这种大宗消费行为,在很多人的人生中都是稀有经历,相信和我的这位朋友一样,对买房开支没有概念的人也很多,为了让大家在买房这件事上清楚豁达,今天就给大家梳理一份,二手房所要涉及的费用明细。

我的建议是先对所有的开支款项做大致了解,做到心里有数。毕竟在预算有限的情况下,所有跟钱包有关的事,都是大事!

购买二手房需要交什么费用

下面就从五个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支。

1、首付款【涉及费用1笔】

如果你是全款买房的土豪,我建议你看到这里,把文章推荐给有需要的朋友即可。

选择贷款买房,如果是首套房,则首付比例为30%,二套房的首付比例根据各地不同情况,需要缴纳40%-70%不等,但这里的缴费基准,是以银行对于房产的评估价格为准的,并非成交价格。

2、中介费【涉及费用1笔】

万事开头难,拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介,对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手,也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。

目前的中介费在0.5%~3%区间浮动,即房屋成交价格的0.5%~3%,中介费是可以砍价的,具体费率由买方和中介协商确认。

这里需要注意的是,找中介不要一味追求低费率,一分价钱一分货的道理,大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说,当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介,后续的按揭手续费,却承担了其他中介收费的2倍。

3、赎楼费【涉及费用2笔】

赎楼费一般出现在所购买的房屋同为贷款买房的情况,购房时卖方仍处在还贷状态。想要购买房屋,就需要先还清房屋贷款。

赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种,担保赎楼是比较常用的赎楼方式,一般由担保公司提供担保或垫资赎楼,原则上,想要顺利卖房,赎楼费应由卖家支付,由于深圳是一个卖方市场,因此赎楼费用都是由买家支付,但在深圳以外的城市,赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支,将由卖家支付。

在中介向银行提交提前偿还贷款请求后,买家就需要支付2笔款项,1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。

4、贷款费用【涉及费用2笔】

办理房屋贷款时,涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费,前文提到的首付款项是以房屋评估价格为基准,说的就是这个房屋评估。

房屋评估是银行批贷的必要动作,因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的,通常银行会指定评估公司来进行房屋估价,然后根据估价给出贷款额度,也就是说当你的成交价是300万,房屋评估价是280万,你要贷款70%,也就是280万×70%=196万,那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费,根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭服务费没有固定标准,因为银行办理贷款并不需要收取服务费!且办理贷款的每个环节都需买家的参与,中介一路陪跑,但是中介会告诉你这笔莫名其妙的费用,是他们的按揭员为整个买卖交易流程服务的所得,你怎么可以不交纳?这里仍然以深圳为例,按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

房产百科:买二手房除了首付,到底还要花哪些钱

5、税费【涉及费用5笔】

作为光荣的纳税人,我们绝不会错过每一个纳税的机会。所以契税、个人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一个都不能忘!

首先说契税,契税是在房屋所有权发生变更时,对新业主征收的一次性税收。

具体细则为:

个人首套房面积为90平方米及以下,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上,减按1.5%的税率征收契税,该政策北京、上海、广州、深圳适用;

个人二套面积90平米以下征收减按1%征收,面积90平以上征收2%,北京、上海、广州、深圳暂不实施,其他地区适用。

个人三套房及以上征收3%。

接下来讲到的两项税款,将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况:

满五唯一:满五,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年,唯一,是指家庭唯一住宅。

满二唯一:满二,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年,唯一,是指家庭唯一住宅。

然后我们先说个人所得税,这笔费用是需要根据卖方情况来决定的,当卖方出售的房屋满足满五唯一,即可免征个人所得税,若不满足,则需要缴纳成交价的1%个人所得税。

增值税顾名思义就是商品在流转过程中,产生的增值额为计税依据征收的一种税费,通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格,中间的差价要征收增值税。

原则上增值税为卖方支付,且当房屋满二唯一时是免征的,但实际房产交易中,买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢?因为当房屋不满足免征的条件时,实际房屋的市场价可能为100万,但是需要缴5万的税款,总价就是105万,而你要支付的就是这105万,100万是卖家的收入,5万会被他拿去交税。

如果你还不明白个税的计算方法,那就再来看一下标准的收费规定:

目前增值税税率及减免规定:

①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

关于豪宅税,目前大多数城市是不征收的,而之前作为豪宅税收费大户的深圳,也在2019年11月,调整了豪宅税的收税标准,致使深圳市场上的大部分刚需住房都免交豪宅税。

如今尚需要缴纳豪宅税的城市是寥寥无几的,仅有上海、成都和厦门三个城市。其中上海由于本身房价高昂,购买一套二手房如需缴纳豪宅税,则需要按照成交价格的5.7%缴纳豪宅税,一套七八百万的房子,分分钟豪宅税交出一套小城市住宅的首付。

最后一个税种是印花税,目前免征,费用为零。

6、其他费用:

以上五部分,即为购买二手房所要涉及的全部重头费用,除此之外,二手房买卖中还有一些小额的费用产出,如房本费、贴花、产权登记费等,费用几元到几十元不等,相比大几百万的房价和轻松过万的税费,聊胜于无。

如果你预算十分有限,想用最划算的价格买到房子,满五唯一的房子最优,其次是满二唯一。

写到这里,也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。

买房的难,不仅仅是赚钱攒首付,还有选到一套合适的房子。买一套二手房确实很难,但在二手房价低于新房的市场中,认真淘一淘,还是可以捡到漏。



下文列举在成都买二手房需要产生的费用做案例,主要都是买方在交易时要承担的费用。

(注:例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的,但在实际情况中,几乎都是买房承担,为了便于理解,将按照住宅类和非住宅类两种二手房买卖列举)

一、住宅类税费

住宅的分类,包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。

常见的税费中,契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头,其余的都是小钱钱,基本可以忽略不计。

1.契税

主要看买方以家庭为单位是第几套房,注意的是,要看全国范围内(港澳台除外)办理了房产证的住宅。

税费类别如下↓

计算方法是用核税总价×契税。

例如作为刚需首套,买一套90㎡的房子,房屋单价为10000元/㎡。

要交的契税则是90×10000×1%=9000元

2.个人所得税

看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅,且满五年。

如果是满五且唯一,则免征个人所得税。

除此之外,个人所得税算法均为:核税总价×1%

若为赠与/继承取得的住宅,则为(成交价-上次合同总价)×20%

3.增值税

看房屋契税票日期或产权证是否满两年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。

若满两年,免收增值税;

若未满两年,增值税计算方法均为:核税总价×5.6%

例如,准备买房东家的房子,房东家房屋契税票日期是2018年3月10日;产权证时间是2019年4月10日。

以靠前的时间来算,税票已经满了两年,就不用缴纳这5.6%的税费。

4.中介费

据了解,成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。

当然也有卖方不愿意出这个钱,让买方承担,这就看你们怎么沟通啦。

一般来讲,卖房都是不愿意出这部分钱。

5.维修基金

如果房子有电梯,缴纳基金为27.5元/㎡

没有电梯,缴纳基金为22元/㎡

6.转移登记费

相当便宜,只要80元/套,跟其他的相比,四舍五入仿佛不要钱!

7.交易手续费

产权面积×4元/㎡

8.土地出让金

一般商品房都不用缴纳,只有经济适用房、安置房等需要缴纳。

认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让,出让的话,不收取;划拨的话,就要缴纳。

2环内:核税总价×1.5%+办证费用20元

2环外:核税总价×1%+办证费用20元

6.贷款费用

评估费:商贷免征;公积金/组合贷款为成交总价×1%(最高不超过800元)

贷款服务费:2000元/单

抵押登记费:商贷免征;公积金/组合贷款为80元。

ps:住宅部分的税费是不是挺复杂?表急,后文手把手教你算

二、非住宅类

非住宅类,常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。

同样的,有契税、个税、增值税、登记费等,不同的是,增加了土地增值税,这个税可不便宜呐!

1.契税:核税总价×3%

2.个税:核税总价×1%

若提供不动产发票:(成交价-上次合同总价)×20%

3.增值税:(成交价-上次合同总价)×5.6%

3.土地增值税:

除车位以外的非住宅:核税价×8%

(若提供不动产发票,可申请阶段性差额30-60%)

车位:评估总价×5%(若提供不动产发票,则阶段差额增收30-60%)

4.转移登记费:550元/户

5.印花税:核税总价×0.025%+2.5元/本

6.交易手续费:核税总价×1%+5元/户

7.中介费:买方2%、卖方1%

8.贷款费用:2000元/单

都说商办类产品出手困难,光从税费这一点就能瞬间把你击垮。

我们来简单算个账,如果你50万买入一套公寓,2年后评估价约为80万,此时卖掉,按照上述要点粗略计算,税费大约要20万!

约40%的利润都没了,你敢想吗?就这价格,又有谁敢买。

三、如果在碰见挂牌价、成交价、评估价、指导价4个价格,将如何区分?

上面一堆数字,是不是把你搞得有点晕,还有更晕的,买二手房之前,你还要了解4个价格。

1.挂牌价:

这算是一个比较虚的概念,是依据卖方想法可随时变动的价格,划重点,也就是可以讲价。

比如在二手房APP上看到一套中意的房子,挂牌价300万。

2.成交价:

也就是你买这套房,最终要付给卖方的钱。

还是刚刚那套挂牌300万的房子,跟卖方讲价。

最后只先讲下来10万,最终我要付给卖方290万,这290万就是成交价。

3.评估价:

这个跟贷款银行有关,如果你选择全款,以下内容略过。

贷款的金额多少,依据评估价格来定。

比如,还是刚刚那套房,成交价290万,准备首付三成,剩下7成贷款,一共向银行贷203万。

但银行评估了一下,觉得这套房只值280万,贷款7成就只有196万。

相当于原计划首付87万,现在首付要94万,还是买贵了。

4.指导价:

也指核税价,这是房管局定的价格,也是你缴纳税费时拿来参考的价格。

一般来讲,如果评估价>指导价,就以评估价为准。

四、实例操作计算:一套成交价135万的住宅首付+交易费要多少钱?

该房90㎡,普通商品房,有电梯,房子满两年,黑心东哥要卖15000元/㎡,还要我付所有中介费

成交价135万,银行评估价120万,评估价大于指导价/核税价。

求问,买这套房,首付三成,一共要准备多少钱?

开始解题:

契税:120万×1%=1.2万

个人所得税:120万×1%=1.2万

增值税:

中介费:135万×3%=4.05万

维修基金:90㎡×27.5元/㎡=2475元

转移登记费:80元

交易手续费:90㎡×4=360元

贷款服务费:约3000元

以上各类杂七杂八的费用,总计约7万。

由于评估价为120万,贷款7成为84万,所以首付要给51万。

SO,一共要准备首付款51万+税费7万=58万。

一套135万的房子,首付款要准备58万,约等于总价的4成多。

原创文章,作者:李小白,如若转载,请注明出处:https://www.sssaaa.cn/article/3284.html

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